Der Zinsabstieg seit Frühjahr macht Immobilieninteressenten zunehmend nervös. Doch zu Unrecht: Wer clever finanziert, kann sich in vielen Orten ein Eigenheim weiterhin problemlos leisten.

Der Mai 2015 war für Menschen, die kurz vor dem Kauf einer Immobilie standen, eine ungemütliche Zeit. Innerhalb weniger Wochen erhöhten sich die Zinsen für Immobilienkredite deutlich: Käufer mit bester Bonität mussten quasi über Nacht nicht mehr mit einem Prozent Zinsen rechnen, sondern mit 1,6 Prozent. Dieser scheinbar kleine Unterschied wirkt sich gravierend aus: Bei einem Darlehen über 200.000 Euro mit zehnjähriger Laufzeit und einer Anfangstilgung von zwei Prozent betragen die Mehrkosten 12.000 Euro.

Manch Wohnungssuchender reagierte schnell: „Der Zinsanstieg hat viele Immobilieninteressierte aufgerüttelt und dem Markt zusätzliche Impulse gegeben“, berichtet Thilo Wiegand, Vorstandsvorsitzender des Finanzmarktplatzes Europace. Verstärkt wurde die Unruhe durch Spekulationen, die US-Notenbank Fed werde in absehbarer Zeit die Zinsen erhöhen. Weil gleichzeitig die Wohnungspreise in vielen Groß- und Universitätsstädten zuletzt stark gestiegen sind, fragen sich immer mehr Deutsche: Ist es nicht höchste Zeit, Wohneigentum zu erwerben, solange die Zinsen niedrig sind und man sich den Kauf noch leisten kann?

Experten raten, nicht in Torschlusspanik zu verfallen. Die Entscheidung für die eigene Immobilie sei zu weitreichend, als dass man sich von günstigen Krediten allein treiben lassen solle. Fachleute halten einen weiteren Zinsanstieg zurzeit ohnedies für wenig wahrscheinlich: Die Fed signalisierte im September, dass die Wirtschaftslage in den USA einen solchen Schritt noch nicht erlaube. Und solange die Wachstumsschwäche vieler Peripheriestaaten der Währungsunion anhält, wird auch die Europäische Zentralbank an ihrer lockeren Geldpolitik festhalten.

Die Entwicklung der Baugeldzinsen ist allerdings schwer vorauszusagen, da sie nicht allein der gesamtwirtschaftlichen Lage folgt, sondern auch von psychologischen Faktoren beeinflusst wird: Ausgelöst wurde der Zinsanstieg im Frühjahr dadurch, dass sich Großanleger aus sicheren, aber teuren deutschen Staatsanleihen zurückzogen. US-Starinvestor Bill Gross prophezeite einen „Ausverkauf, wie man ihn nur einmal im Leben erlebt“. Tatsächlich brachen die Kurse der Papiere ein, die Renditen stiegen im Gegenzug an.

Dieser Prozess kam jedoch bald wieder zu einem Ende. Entsprechend niedrig sind noch die Renditen von deutschen Staatsanleihen und Pfandbriefen. Das beschert den Banken günstige Möglichkeiten, sich am Kapitalmarkt zu refinanzieren.

Ausdauer zahlt sich aus Wer ein lang laufendes Darlehen abschließt, sichert sich günstige Zinsen für viele Jahre

Wie erfreulich die Situation für Immobilienkäufer nach wie vor ist, zeigt ein Blick zurück: Im Jahr 2000 zahlten sie für ein zehnjähriges Darlehen nicht weniger als sechs Prozent Zinsen per annum. Im Vergleich der letzten zwanzig Jahre ist das Niveau noch immer sehr niedrig“, betont denn auch Marco Leuci, Finanzierungsexperte bei Swiss Life Select.

Diesem günstigen Zinsumfeld ist es zu verdanken, dass breite Schichten der Bevölkerung trotz vielerorts deutlich gestiegener Preise den Traum von der eigenen Immobilie nicht aufgeben müssen. „In der deutlichen Mehrheit der Kreise und Städte in Deutschland können sich Haushalte mit einem durchschnittlichen Einkommen Wohneigentum leisten“, sagt Dieter Pfeiffenberger, Bereichsvorstand Immobilienfinanzierung der Postbank. Lediglich in besonders stark nachgefragten Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin ist laut einer Studie, die das Institut Prognos im Auftrag des Bonner Geldinstituts verfasst hat, die Belastung durch Zinsen und Tilgung für Normalverbraucher schwer zu tragen.

Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln: „In fast allen Landkreisen und kreisfreien Städten ist es für Selbstnutzer derzeit günstiger, eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten“, sagt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte. Nach seinen Berechnungen würde daran sogar ein moderat steigendes Zinsniveau nicht viel ändern: Erst ab einem Zinssatz von durchschnittlich vier Prozent wäre es demnach in den meisten Städten vorteilhaft, zur Miete zu wohnen.

Für Kaufinteressenten ergeben sich daraus zwei Konsequenzen: Zum einen sollten sie sich nicht zum unüberlegten Kauf einer möglicherweise überteuerten Immobilie drängen lassen; zum anderen sollten sie sich die günstigen Zinsen dauerhaft sichern. Denn mittel- bis langfristig – daran zweifelt kaum jemand – werden sich die Konditionen für Kreditnehmer wieder verschlechtern. Reiner Braun, Vorstand des Beratungsinstituts Empirica, empfiehlt deshalb, die momentan niedrigen Zinsen für mindestens 15 Jahre festzuschreiben.

Gut zu wissen: Nach zehn Jahren haben Kreditnehmer das gesetzliche Recht, einen Darlehensvertrag zu kündigen, ohne dafür extra eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Sollten die Zinsen Mitte der 2020er-Jahre also wider Erwarten unter dem heutigen Niveau liegen, wäre eine Umschuldung problemlos möglich.

Noch wichtiger ist nach Brauns Ansicht, das Darlehen möglichst rasch zurückzuzahlen: „Immobilienkäufer sollten eine hohe Anfangstilgung von drei bis vier Prozent vereinbaren.“ Wer wenig tilgt, steht nach zehn oder 15 Jahren nämlich noch immer vor einem hohen Schuldenberg. Steigen die Bauzinsen bis dahin stark an, könnte das manchen Eigentümer finanziell überfordern (siehe Grafik). „Wer die hohe Tilgung nicht verkraftet, sollte lieber eine preiswertere Immobilie suchen oder auf den Wohnungskauf ganz verzichten“, empfiehlt Braun.


Immobilienkredit: Von Tilgung und Restschuld

Ein Interessent kauft ein Haus für 280.000 Euro. Drei Viertel der Summe (210.000 Euro) nimmt er als Kredit auf, den Rest zahlt er mit Eigenkapital. So wirken sich unterschiedliche Tilgungssätze auf die monatliche Rate und die Restschuld nach Ablauf des Darlehens bei 15 Jahren Zinsbindung aus:


Wie ein Finanzierungskonzept am besten ausgestaltet wird, hängt laut Swiss Life Select-Experte Leuci von der individuellen Situation des Käufers ab. Ein Ratschlag aber gelte immer: „Man sollte sich frühzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmern.“ Eine Möglichkeit dafür bietet das sogenannte Forward-Darlehen: Damit kann man sich die derzeit günstigen Zinskonditionen bereits mehrere Jahre im Voraus sichern. Ganz umsonst ist das allerdings nicht: Die Institute verlangen dafür einen moderaten Zinszuschlag. Bei diesem Thema sollte man nicht allein auf einen Anbieter bauen. „Wir vergleichen die Konditionen von über hundert Banken, um für unsere Kunden das bestmögliche Angebot zu realisieren“, sagt Leuci.

Wer seine eigenen finanziellen Möglichkeiten realistisch einschätzt, kann beruhigt sein: Die Finanzierung der Wunschimmobilie steht auch dann noch auf sicheren Füßen, wenn die Zinsen wieder steigen.

Von Christian Hunziker


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