Leipzig fasziniert Stefan Keppler* schon lange. „Eine lebendige Stadt mit tollen alten Bauten“, schwärmt der 48-Jährige aus der Nähe von Gießen. Seit Kurzem gehört Keppler in der sächsischen Großstadt selbst eine Mietwohnung. „Das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmte einfach“, sagt der Unternehmer, der das Objekt für seine Altersvorsorge erworben hat.

Seit sechs Jahren boomt der Immobilienmarkt in Deutschland. Neben Selbstnutzern treten zunehmend Kapitalanleger auf den Plan. Vor allem in den Metropolen sind die Kaufpreise rasant gestiegen. Bestandswohnungen in München etwa haben sich laut Daten des iib Dr. Hettenbach Instituts von 2009 bis 2015 um mehr als 80 Prozent verteuert. Die Mietpreise stiegen im selben Zeitraum bloß um gut 26 Prozent. Im Schnitt müssen sich Kapitalanleger in der bayerischen Landeshauptstadt mit einer Bruttomietrendite von 3,4 Prozent zufriedengeben. Grunderwerbsteuer, Ausgaben für Makler und Notar sowie Unterhaltskosten, die nicht auf die Miete umgelegt werden können, sind dabei nicht berücksichtigt. „Kommen unvorhergesehene Ausgaben hinzu, fahren Investoren schnell Verluste ein“, warnt iib-Inhaber Peter Hettenbach.

Dass die Mieten in den kommenden Jahren den Rückstand gegenüber den Kaufpreisen aufholen, ist kaum zu erwarten – im Gegenteil. Der Berliner Senat etwa hat zügig die im Frühjahr von Bundestag und Bundesrat beschlossene Mietpreisbremse umgesetzt, Hamburg erwägt zu folgen. Immobilienbesitzer dürfen demzufolge bei der Neuvermietung maximal 10 Prozent mehr verlangen als die ortsübliche Vergleichsmiete. „Nicht jeder A-Standort in den Metropolen eignet sich für Privatanleger“, rät Klaus Westram, Direktor  Produktmanagement Immobilien, Bausparen, Investment & Kapitalanlagen bei der Swiss Life Deutschland
Vertriebsservice GmbH. Vielmehr lohne es sich, den Blick auf wirtschaftlich starke Städte zu lenken, in denen sich Kauf- und Mietpreise in den vergangenen Jahren stärker im Gleichlauf bewegt haben – und die auch in den nächsten Jahren florieren werden.

Folge dem Schwarm

Jährliche Bruttorendite von Bestandswohnungen in Prozent des Kaufpreises

Quelle: iib Dr. Hettenbach Institut.
Stand März 2015

IN DEN BEGEHRTEN LAGEN DER METROPOLEN sind die Kaufpreise für Immobilien den Mieten davongelaufen. Wer langfristig attraktive Renditen erzielen will, sollte in kleinere Städte ausweichen, die auch in Zukunft florieren

Allein auf die momentane Mietrendite zu schauen, kann sich rächen: Eine Kommune wie Chemnitz etwa lockt auf dem Papier mit einem Wert von 7,5 Prozent. Der Freistaat Sachsen geht jedoch davon aus, dass die Stadt zwischen 2011 und 2025 um 9 bis 12 Prozent schrumpft. Die hohe Rendite erkauft sich ein Investor mit dem Risiko, dass seine Immobilie an Wert verliert.

Attraktiver erscheinen da sogenannte Schwarmstädte, die neue Einwohner anlocken, weil sie eine dynamische Wirtschaft und bedeutende Bildungsbeziehungsweise Forschungseinrichtungen bieten, oder die davon profitieren, dass Nachbarstädte die Wohnungsnachfrage nicht decken können. In Städten wie Dresden oder Leipzig sind in einigen Quartieren noch Bruttomietrenditen von mehr als 5 Prozent bei Bestandswohnungen möglich. Arbeitgeber aus der Auto-, Luftfahrt- oder Halbleiterbranche und große Universitäten locken stetig Arbeitskräfte und Studenten. Im Westen Deutschlands bieten beispielsweise Aachen oder Darmstadt ähnlich günstige Voraussetzungen. Auch ein Investment in der Umgebung wirtschaftlicher Oberzentren lohnt sich oftmals. So können etwa Immobilienkäufer bei der Vermietung einer Wohnung in Neuss mit 5,5 Prozent Rendite rechnen.

Die höchsten Erträge liefern zumeist Bestandswohnungen. Gestiegene Grundstückspreise und immer schärfere Vorgaben etwa bei der Energieeffizienz haben den Preis von Neubauten besonders stark in die Höhe getrieben. „Wer ein älteres Objekt kauft, kann hingegen bei der Sanierung sogar Sonderabschreibungsmöglichkeiten nutzen, wenn es sich um ein Baudenkmal handelt“, sagt Swiss-Life-Experte Westram.

Gut vermieten lassen sich in vielen Städten mittelgroße Wohnungen in gewachsenen Quartieren. „Solche Immobilien eignen sich für verschiedene Lebensphasen“, sagt iib-Chef Hettenbach. Stefan Keppler kann sich gut vorstellen, im Alter selbst einmal nach Leipzig zu ziehen. Die passende Wohnung hat er ja bereits.
Von Christian Baulig

* Name von der Redaktion geändert


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Blick fürs Ganze

Wer in eine Mietwohnung investiert, legt sich auf viele Jahre fest. Deshalb sollte er eine umfassende  Gesamtrechnung über den geplanten Anlagezeitraum aufmachen: Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtsgebühren sowie Maklerprovision – insgesamt rund 10 Prozent des Kaufpreises – dämpfen die Erträge genauso wie nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (ca. 15 Prozent der Jahresnettokaltmiete). Mögliche Leerstände bei einem Mieterwechsel belasten das Budget ebenfalls. Auf der anderen Seite können Anleger Finanzierungs- und Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Die Anschaffungskosten lassen sich über die Nutzungsdauer des Objekts abschreiben, bei Baudenkmälern sind zusätzliche Sonderabschreibungen möglich. Wichtig ist es, die Wertentwicklung der Immobilie im Blick zu behalten. Wer investiert, wo absehbar auch in 15 Jahren die Nachfrage noch hoch ist, minimiert das Verlustrisiko.